Uma das perguntas que mais confundem pessoas que estão pensando em investir no mercado de imóveis, ou até mesmo simplesmente pensando em comprar a primeira casa, é sobre short-sales e foreclosures. Para muitos, a ideia de comprar uma propriedade em uma dessas maneiras é atrativa, entretanto, a diferença entre essas duas formas de compras, e os prós e contras delas não são tão claros.
Short-Sale é basicamente uma “venda curta”, onde o proprietário pede ao banco para aceitar menos dinheiro do que o proprietário deve para o banco na venda da propriedade. Em outras palavras: se o proprietário deve $100,000 em hipoteca para o banco, mas o proprietário acredite que a propriedade só vale $80,000 e o proprietário consiga provar que ele esteja passando uma dificuldade extrema que não o permita continuar pagando a hipoteca. O proprietário pede permissão para o banco para vender a propriedade por menos, e pede que o banco perdoe o resto da dívida.
Um processo de Short Sale é extremamente longo. Para se dar início a ele, o proprietário tem que provar que tem uma necessidade extrema. O fato da propriedade valer menos do que a hipoteca não é motivo suficiente para uma Short Sale. Motivos que talvez levem o banco a considerar uma Short Sale são: morte do chefe de família, doenças com longos tratamentos que podem ser fatais, perda de emprego ou do negócio, e, em raras ocasiões, divórcio. E na maioria das vezes é necessária uma combinação das situações acima para se começar o processo.
O banco requer que o proprietário tente vender a propriedade antes de começar o processo. Nesse caso o proprietário põe a propriedade a venda por um valor qualquer, muitas vezes o valor anunciado é muito abaixo do que o valor real da propriedade. É dessa faze inicial que vem a concepção errônea de que Short Sales são sempre um bom negócio. O proprietário oferece a casa por tão pouco por que o banco requer um contrato de venda assinado pelo proprietário e um possível comprador para dar início ao processo de Short Sale. Geralmente, propriedades que estão sendo anunciadas como Short Sale somente, ainda não tem aprovação do banco, e portanto não tem garantia nenhuma de ser aprovada e a venda ser finalizada.
Uma vez que o proprietário obtenha um contrato de venda assinado, ele envia todos os documentos requeridos para o banco para analise, geralmente com a ajuda de um advogado. Ai se começa um tempo de espera que pode levar de 30 dias a 12 meses dependendo do volume de Short Sales que o banco tenha, da necessidade do banco de tirar essa hipoteca dos livros, e dos documentos entregues pelo proprietário e possível comprador estarem corretos e completos. Falha em entregar os documentos, ou erros nos mesmos pode atrasar o processo ainda mais, ou até extinguir o processo completamente.
Parte do processo de Short Sale é uma avaliação da propriedade pelo banco. Nessa faze é que as coisas complicam e é esse o motivo principal de Short Sales serem tão raras hoje em dia. Devido a recuperação do mercado, a avaliação quase sempre indica a re-apropriação como a alternativa com menor prejuízo ao banco. Essa avaliação tende a ser uma das últimas coisas que o banco faz antes de aprovar ou negar o processo.
Mesmo quando o banco aprova a Short Sale, o banco pode requerer mais dinheiro do comprador. Quando um imóvel está sendo anunciado como Short Sale aprovada, quer dizer que o banco já autorizou a venda pelo preço anunciado, e dificilmente aceitarão qualquer oferta abaixo daquele preço, ou estarão abertos a qualquer tipo de negociação. Menos de 30% das ofertas originais de Short Sale se finalizam. Short Sales podem ser bons negócios para aqueles que tem tanto o dinheiro quanto o tempo, e o desapego para passar pelo processo inteiro sem se estressar excessivamente.
Foreclosures são bem mais simples do ponto de vista do comprador. Quando uma propriedade é foreclosed, quer dizer que ela foi re-apropriada pelo banco. O proprietário original pode ter ou não ter passado por um processo de short sale. Em uma foreclosure o comprador lida com o banco diretamente. É, na realidade, um processo muito parecido com o processo convencional de compra. A propriedade é oferecida a um preço geralmente atrativo, que reflete descontos pela condição da casa, já que em sua grande maioria os bancos vendem as casas como estão e não fazem nenhuma concessão para reparos. O preço um pouco abaixo do que o de mercado tende a atrair um grande número de pessoas interessadas. Por isso, geralmente os bancos oferecem as propriedades por tempo limitado. Ou seja, todas as pessoas interessadas têm que fazer a sua melhor oferta dentro de um prazo pré-determinado. Caso o banco não receba uma oferta que lhe agrade, a propriedade volta a ser oferecida ao público. Caso eles recebam várias ofertas, eles tendem a estender o prazo e pedir que todos que fizeram uma oferta, façam uma oferta ainda melhor e o banco irá escolher a melhor oferta entre essa segunda leva de ofertas.
Os bancos tentam melhorar a comunidade através da venda de casas. Assim sendo, geralmente a primeira vez que uma propriedade que foi re-apropriada é oferecida para a venda, os bancos tendem a só aceitarem propostas de compradores que irão viver na propriedade, de organizações sem fins lucrativos e órgãos do governo. Caso não obtenham uma oferta aceitável nessa primeira fase, os bancos então abrem a propriedade para ofertas de investidores também. Isso limita um pouco as propriedades disponíveis para investidores. Foreclosures levam normalmente de 15 a 30 dias para fechar, se a compra for feita em dinheiro; e de 30-60 dias se for feita através de hipoteca. Uma coisa que é importantíssimo relembrar, é que Foreclosures são vendidas como estão. Os bancos tendem a não negociar preço, nem a fazer reparos, e a não oferecer qualquer tipo de garantia. Por isso uma inspeção feita por uma companhia bem respeitada é imprescindível antes de se comprometer a comprar qualquer propriedade, especialmente uma Foreclosure ou uma Short Sale. Outra coisa indispensável é o apoio de um corretor que entenda bem da área e possa ajudar o comprador a determinar se o preço é realmente tão bom quanto parece.
Short Sales e Foreclosures estão cada vez mais raras. Janeiro de 2016 registrou o menor índice de Short Sales e Foreclosures dos últimos 10 anos. Mas apesar disso, ainda há excelentes oportunidades, muitas delas são bem mais simples e atrativas, principalmente quando a oferta de compra é feita em dinheiro.